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商业考题 一、 选择题(可多选,每题 2 分,共 10 分) 1. 影响商圈大小的因素有( ABDEFGH ) A.项目自身特点 B.项目规模体量 C. 人口数量及特点 D.交通运输情况 E.竞争对手地理位置 F.项目宣传 G.消费者的流动性 H.项目经营商品种类 2. 商业地产的基本开发流程( C ) A. 出土正负零——开工——一次消防——二次消防——封顶——开业 B. 开工——出土正负零——封顶——一次消防——二次消防——开业 C. 开工——出土正负零——一次消防——封顶——开业——二次消防 D. 出土正负零——开工——一次消防——封顶——开业——二次消防 3. 一次商装主要涉及的内容( B ) A.地、柱、墙、 B.水、电气、空调、消防、安防 C.壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩 D.广播设备、通道、照明、美陈、促销设施 4. 下面哪些说法是正确的( D ) A. 购物中心的步行人流分为两种:一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的 运动。

B. 垂直动线是指同一水平面或楼层内的通道。

C. 专业店是指专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。

D. 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面 的铺位都属于商业街商铺。

5. A. B. C. D. 商业地产与住宅开发的区别中哪些是正确的( BC ) 住宅的选址过程比商业地产项目的选址更严谨; 住宅的调研比商业地产的简单; 商业地产开发定位比住宅开发定位系统化; 住宅的比商业地产的更具针对性; 二、 填空题(每空 1 分,共 34 分) 1. 商业产按经营方式主要可分为 出租 和 ,按建筑形式分主要可分为 单体商业建筑 和 综合商 业建筑。

2. 商圈大致由三部分组成,即 核心商圈、次级商圈、边缘商圈。

3. 商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。

对商业项目来讲, 商圈分析有重要的意义。

它有助于企业制定市场开拓目标,明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群; 有助于企业有效地进行市场竞争,在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上,开展有针对性的。

4. 商业地产的盈利模式:销售、持有经营。

销售分为散售、整售。

持有经营分为:完全自营、自营+经营贷、 资本运作(证券化、纳入上市公司)。

5. 购物中心的商业业态规划是充分利用各种商业资源,为实现成功招商、销售和日后的成功营运,而对商 业项目所进行的规划。

6. 商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合,它综合反映了该购物中心的整体 定位和特色。

7. 商业地产的销售模式包括产权式长期返租销售、直接销售、一次性返租销售、带租约销售模式。

8. 商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。

9. 商业地产调研主要包含商业发展环境研究、项目可行性分析、项目定位研究三大部分。

10. 快时尚,主要包含三方面的含义,即上上货时间快、平价和紧跟时尚潮流。

三、 名词解释(每题 2 分,共 10 分) 1. 商圈:商圈通常是指一个商家营运能力所覆盖的空间范围,或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区 域。

2. 商业业态:所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要,按照一定的战略目标,有选择地运用商品经 营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,销售和服务的 类型化经营形态。

3. 划分防火分区: 防火分区是指采用防火分隔措施划分出的、能在一定时间内防止火灾向同一建筑的其余 部分蔓延的局部区域(空间单元)。

在建筑物内采用划分防火分区这一措施,可以在建筑物一旦发生火灾时, 有效地把火势控制在一定的范围内,减少火灾损失,同时可以为人员安全疏散、消防扑救有利条件。

4. 划分防烟分区:防烟分区是在建筑内部采用挡烟设施分隔而成,能在一定时间内防止火灾烟气向同一防 火分区的其余部分蔓延的局部空间。

5. 社区商铺:社区商铺是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费 为目标的属地型商铺。

四、 问答题(共 23 分) 1. 服装业的运营模式? (2 分) 答:运营模式一般讲分自营、联营(加盟)和混合模式。

大环评、小环评针对的对象分别是谁?何种时间节点做?(2 分) 答:大环评针对的对象是整个商业综合体。

譬如商场,购物中心。

小环评针对的对象指的是商业综合体内 部进驻的商铺。

环评的节点是在办理营业执照,之前做。

2. 3. 服装品牌对加盟商的道具支持有哪些?(3 分) 答:支持具体有 1、 特许金、加盟金的减免; 2、赠送货架、道具物料、陈列物料; 3、一定比例的支持; 4、出货折扣; 商业项目首层的“三个代表”(3 分) 答:服饰、轻餐饮、零售。

4. 5. 零售业种按购买习惯的分类有哪些?(3 分) 答:有店铺零售业态和无店铺零售业态。

6. 写出一般餐饮业的工程标准中上下水管径及供水量、供电量(4 分) 答:水管径 DN50。

供水量:日供水量不少于 30 吨。

供电量:250KW

7. 服装 写出业态分类表中“服装百货”类下二、三级业态分类(写对 3 个计 1 分,共 10 分) 化妆品 身体护理 彩妆 配件 其他 香水 健康产品 个人护理 香熏 美甲 饰品 金银珠宝 时尚潮流 眼镜 钟表 其他 流行饰品 工艺品 礼品 精品 皮具 男女鞋-XX(品牌) 箱包-XX(品牌) 包袋/配饰 其他 男包 女包 手套 帽 围巾 用品 床上用品-XX(品牌) 家居用品-XX(品牌) 手机 运动器材 医疗器皿/保健仪 厨房/卫浴用具 音响器材 其他 文具 服装百货类 休闲服-XX(品牌) 男装-XX(品牌) 女装-XX(品牌) 运动服-XX(品牌) 童品-XX(品牌) 内衣-XX(品牌) 家居服-XX(品牌) 快时尚-XX(品牌) 其他(包括应季) 五、 计算题(17 分) 1. 已知:某商铺总房价 300 万,面积 80 ㎡,售后返租 3 年,回报率 8%计。

求:①租金水平应达到多少方能满足此回报?②开发商承诺一次性返还,返还金额应是多少?(2 分) (1)答:∵ 已知回报率 8% 总价 300 万 ∴ 年回报金额= 总价 X 回报率= 240000 ∵ 面积 80 一年 12 个月 一年回报金额 240000 ∴ 租金水平=240000÷12÷80=250 元/㎡ ∴ 租金水平达到月租金 250 元一平米可满足此回报。

(2)答:∵ 返祖 3 年 回报率 8% 总价 300 万。

∴ 年返祖=回报率 X 总价=24 万 3 年返祖=年返祖 X3=72 万 ∴ 开发商承诺一次性返还,返还金额应是 72 万。

2. 已知:某 5 万㎡的商业项目使用率为 65%,共有 5 层,各楼层商铺面积之和相等,一层餐饮占 15%,服 装零售业占 80%,生活配套占 5%,餐饮按使用面积计平均租金 4 元/天/㎡,服装按使用面积计平均租金 10 元/天/㎡, 生活配套按使用面积计平均租金 8 元/天/㎡, 二层年租金收入 12000000 元, 三层月租金收入 700000 元,四层月租金收入 550000 元,五层年租金为 2000000 元。

(10 分) 求:①一层各业态按建筑面积计平均租金分别为多少?(1 分) ②项目年租金收益金额?(2 分) ③各楼层按建筑面积计和按使用面积计平均租金分别是多少?(10 分) ④按建筑面积计和按使用面积计项目整体平均租金分别为多少?(2 分) (1)答:∵ 项目共 5 万㎡ 项目使用率为 65% ∴ 建筑面积与使用面积的比例是 1:0.65 ∴ 建筑面积平均租金 餐饮 4/1.35=2.96 元/㎡/天 服装 10/1.35=7.41 元/㎡/天 生活:8/1.35=5.93 元/㎡/天 (2)答:∵ 餐饮面积=6500X0.15= 975 ㎡ 服装面积=6500X0.8%=5200 ㎡ 生活配套=6500X0.05=325 ㎡ ∴ 餐饮租金=975X4=3900 元/天 服装租金=5200X10=52000 元/天 生活配套租金=325X8=2600 元

∵ 一层各业态年租金=(3900+52000+2600)X360=21352500 ∴ 年租金收益金额=各层年租金之和 一层年租金=21352500 二层年租金 12000000 三层年租金=700000X12=8400000 四层年租金=550000X12=6600000 五层年租金 2000000 年租金=21352500+12000000+8400000+6600000+2000000=50352500 (5035.25 万/年) (2)答:∵可知建筑面积 5 万㎡,各楼层面积相等。

∴每层建筑面积 1 万㎡ 使用面积 6500 ㎡ ∵由 2 得知各楼层年租金 ∴按建筑面积算 1 层平均租金=21352500÷12÷30÷10000=5.85 元/㎡/天 2 层平均租金=12000000÷12÷30÷10000=3.33 元/㎡/天 3 层平均租金=8400000÷12÷30÷10000=2.33 元/㎡/天 4 层平均租金=6600000÷12÷30÷10000=1.833 元/㎡/天 5 层平均租金=2000000÷12÷30÷10000=0.55 元/㎡/天 按使用面积算 1 层平均租金=21060000÷12÷30÷6500=9 元/㎡/天 2 层平均租金=12000000÷12÷30÷6500=5.12 元/㎡/天 3 层平均租金=8400000÷12÷30÷6500=3.59 元/㎡/天 4 层平均租金=6600000÷12÷30÷6500=2.82 元/㎡/天 5 层平均租金=2000000÷12÷30÷6500=0.85 元/㎡/天 (3)答:∵项目年租金=5035.25 万 且总建筑面积 5 万㎡,总使用面积 32500 ㎡ ∴按建筑面积算 平均租金=50352500÷365÷50000=2.76 元/㎡/天 按使用面积算 平均租金=50352500÷365÷32500=4.24 元/㎡/天

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