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文园裕景 2F3F 商业裙楼招商方案(初案) 前言: 文园裕景 2F3F 商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主,即打造集餐饮、娱乐、 休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区,第二步是打造城东新的商业中心商圈。

为了确保文园裕景建成后全商业单元顺利运营和开业,招商部需分阶段分步骤地全面推进 招商工作,通过各种渠道和形式开展有针对性的招商,一方面要满足文园裕景交房后现有 的业主的需要,在突破传统的商业形态上做文章,突出个性化、差异化的经营特色,另一 方面着力于文园裕景新商业中心构建和,形成长效发展的核心竞争力,以推动项目良 性的发展,并为后续地块铺路。

一、项目整体招商原则和目标 1、招商店铺 文园裕景 3#、5#、2#、1#、7#楼 2F、3F 商业裙楼,因销售单元面积大,总价高,纳入本 次招商范围。

楼号 1 1 1 1 楼号 3 3 3 3 楼号 2 2 2 2 房号 201 铺 202 铺 301 铺 302 铺 房号 201 铺 202 铺 301 铺 302 铺 房号 201 铺 202 铺 301 铺 302 铺 建筑面积 363.29 449.38 363.29 449.38 建筑面积 773.16 299.5 858.63 443.67 建筑面积 660.89 453.82 660.89 453.82 楼号 7 7 7 7 楼号 5 5 5 5 房号 201 铺 202 铺 301 铺 302 铺 房号 201 铺 202 铺 301 铺 302 铺 建筑面积 358.63 415.23 358.63 415.23 建筑面积 295.76 398.97 436.37 465.98 合计建筑面积:9374.52 ㎡ 合计店铺数量: 20 间(未分割)

2、招商基本原则 ① 确保文园裕景整个商业街形象统一和经营稳定,按现行功能分区采取统一招商,保证整 个商业街整体定位符合城东新商业中心需求,来保证商业街长远经营稳定。

② 引进的项目必须能提升整个商业街的形象,带动人气,增强业主和经营户的投资信心。

③ 引进的业态必须考虑到项目业主、4#楼经营户、周边居民区、学校等群体的购物习惯和 消费需求,能培育稳定的消费群体,有非常明确的针对性。

3、招商目标 在 2017 年 1 月 1 日前项目整体招商完成 50%,即 2#、3#、5#楼 2F3F 商业裙楼完成大 面积招商;2017 年 5 月 1 日项目开业前整体招商完成 80-90%,以保障项目能如期顺利开 街。

本项目初步拟定于 2017 年 5 月 1 日项目商业街店面全部开街为最佳期许。

距明年项 目商业店面全部开业只剩下半年时间(2016 年 7 月 1 日—2017 年 5 月 1 日) ,剩下的时间 有 10 个月,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,通过后期的招商更进 工作和招商的配合,对完成这个任务有一定的信心。

二、会昌商业调研 1、会昌商业的现状 会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色,即以农贸市场为主导,围绕农贸市 场形成商业集群:老城区以文家塘农贸市场–南街为轴心形成的老城区第一个商圈,之后 随着会昌城市发展,形成了以水东菜市场--水东延伸街形成的商业集群。

除此之外,通过 引导和市场聚集,又形成一些特色商业街,以文化广场--财富港广场为中心的“第二 商圈”地位不可撼动。

随着城市东拓进程加快,中高档住宅云集和商业项目集中开发,城 东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成,城市化进城加快,城东将 必不可免形成以文园裕景大型生鲜超市为轴心形成的 “城东新兴商业中心” , 也是会昌未来 新主城区中心动脉。

城东片区的商住项目在未来 1-2 年内将密集开发,众商云集。

目前的老城区商业、人气较为发达,但老城区商业的发展却面临许多问题。

四面环水的 地理特质限制了商业布局的延伸与发展,老城区老旧房子、自建房居多,商业形象面差。

在老城区很难找到 2 万平方米以上的经营场所,并且面临交通拥堵、停车不便等问题。

相 同问题在水东菜市场–水东延伸街、化广场–财富港广场同样存在,旧城区商业格局先天

不足,这正是城东片区商业的机遇。

2、会昌主要商圈分布 商圈名称 主要商业网点 沿街 店面主要租 金 范畴 老城区南街 –惠诚路商 圈 文化广场-水 东延伸街商 圈 城东新兴商 圈 以文园裕景 5000 生鲜超市为中心点 65-100 元/㎡ 坚强超市、水东市场、文荟超市 110-180 元/㎡ 文家塘市场、粤客隆超市、四平电器 90-160 元/㎡ 3、主要商圈现状: ① 会昌商圈形成以围绕农贸市场形成商业集群的鲜明特色, 水东延伸街--文化广场为辅的 “多商圈”分布格局。

以文化广场向东的“城东新商圈”也正在形成,但目前仍在一个初 兴阶段,需要 1-2 年光景逐渐形成商圈版图。

② 会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房, 少有商业项目和综合体项目, 出租户多 为自建房屋户主或个人物业,除财富广场、金城大厦外,沿街商业大多自租自营,缺乏统 一招商、业态规划,商业运营、管理较为混乱。

商铺形象不一,沿街店面租金较为灵活、 多变,未能形成统一规范。

③ 会昌商业零售业数量较多, 但品牌较少。

形成以坚强超市、 文荟超市的超市型集群商圈。

以“超商”带“市”人流集群较明显,整体会昌市场消费层次偏低,高层消费人群外流。

④ 随着城区“东拓”及城东城市化进城推进, 以及目前老城区商业格局不足, 商业中心的 东移态势已明显。

从老城区为中心的商业已往文化广场转移。

自 08 年起,城东片区商业发 展明显,文园裕景 5000 ㎡生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。

4、会昌目前主要街道商业情况 商业路段 南街-惠 诚路 主要面积 2 (m ) 50-80; 300-500 层高(m) 3.5-4.5 主要面宽*进 深(m) (2.5-4.5) *(6-14) 租金情况 2 (元/m ) 90-160 主要经营种类 粮油批发、电器 城 经营 情况 沿街无空铺, 置换率低

财富广场 -- 文 化 广 场 40-120 3-4.5 ( 3-4 ) * (12-15) 110-180 休闲果饮、 电器、 数码、 运动品牌、 沿街无空铺, 二 三 线 品 牌 服 置换率低 饰、母婴用品 中档家居、婚纱 摄影、珠宝、二 三线品牌鞋服、 休闲按摩、汽车 4S 水东延伸 街 40-150 3.5-5 ( 3-4 ) * (8-12) 130-180 沿街无空铺, 置换率低 红旗大道 东段(文 化广场以 东 至 彭 迳) 35-80 3-5.5 ( 3-3.5 ) × (6-12) 65-100 中低档鞋服为 主, 中低端餐饮、 沿街无空铺, 家电、水暖、日 置换率低 常家居、杂货、 茶叶烟酒 5、可供参考的市场情况 参考项目 项目 名称 坚强 超市 二楼 商场 主要面积 范围(㎡) 35-120 主 力 门 店 : 300-400 层 高 (m) 面宽*进深 (m) 租金范围 (元/㎡) 租期 经营业态 时尚女装、婚 纱摄影、儿童 乐园、时尚家 居 招商主题:儿 童主题 二楼:母婴用 品、儿童服 饰、学习用 品、儿童餐饮 三楼:儿童游 乐场、儿童电 玩城、美容美 发、舞蹈音乐 书法美术教 育 租期: 5 年 二楼:免 租期:1 年 三楼:免 租期:2 年 10% 免租期 年租金 递增 备注 4.2 ( 4-6 ) * (6-12) 15-30 物业为个 人持有 金城 大厦 二、 三裙 楼 二楼建筑 面 积 : 1600 三楼建筑 面 积:1481 分 割 面 积:14-25 ㎡/间 4.5 (2.5-3)* (4-6) 二楼:对外租 金 40;实际租 金:20-30 三楼:对外租 金 30;实际租 金:10-20 物业由开 发 商 自 持;同兴 商业运营 管理公司 进行商业 运营管理 分析:坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应,形成了时尚女装、婚 纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态,与超市形成业态互补,人气旺盛,吸金效 应明显。

金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题·欢乐城招商定位上缺乏市场基础,与会昌 主流消费需求不符,与一楼及周边商业难以形成业态互补,人气缺失,消费乏力。

三、功能定位及区域招商对象 1、商业定位: 功能定位:以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主,打造特色主题街区。

市场定位: ⅰ 餐饮在档次上以中档餐饮为主,突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。

ⅱ 娱乐以时尚娱乐为主,休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。

ⅲ 休闲以本地市场认可的业态为主。

如咖啡厅、果饮、休闲会所。

ⅳ 购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主,精品店为辅。

ⅴ 家居建材以知名品牌家居建材为主,辅以各种装修设计配套。

定位说明: ⅰ 因会昌目前商业经营定位为低档, 考虑到本项目自身定位及辐射范围, 商业街经营定位 应该是中档偏高。

ⅱ 就会昌商业经营格局和发展历史来讲, 较高档的品牌进驻会昌的可行性不是很大。

故商 业街主要引进一些二、三线及相关品牌。

ⅲ 目前会昌市场行情而言, 经营女装的市场份额大大的占据着主导地位, 其中还带动着美 甲、内衣、精品饰品的消费,所以在本项目中,我们拿出相对较多的面积来经营女性服装、 化妆品以及美容 SPA。

也是为了保障经营户的利益,从而确保商家的稳定性和市场的长期 稳步发展的前景。

2、各栋招商对象

(各栋商业平面示意图) 1#楼:国内一线男、女品牌服饰、品牌鞋店、品牌休闲餐饮、品牌珠宝首饰等 7#楼:数码、移动通讯、银行及邮政配套网点、运动品牌、休闲品牌箱包、数码、婚纱摄 影等 2#楼:男女休闲服饰、时尚女装、品牌内衣、首饰精品、休闲咖啡果饮、药店等 3#楼:休闲足浴、干洗店、休闲餐饮、酒水吧、美容美甲等 5#楼:时尚家居、文化教育用品、电器店、购物商场、桌球、眼镜店等 四、招商对象租金安排 1、品牌服饰店 以流行服饰、鞋包、金银首饰店等为主,该群体以连锁店经营为主,一般要求铺位建筑面 积 88~180 ㎡,其经营实力、经验比较强,有很稳定的消费群体,有较高的品牌和号 召力。

租金预测:根据市场该群体的投资实例,预测租金 25~35 元/㎡·月左右(按建筑面积) 2、连锁餐饮、休闲娱乐 以连锁中西快餐、特色餐饮、美容美体馆、酒水吧等为主,该类群体一般要求铺位建筑面 积 80~200 ㎡,其经营项目能做到与购物互补,有一定的规模和市场竞争力,能充分聚集人 气。

租金预测:根据对前期市场了解,预计租金可达 15~20 元/㎡·月(按建筑面积) 。

3、生活用品店

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